Ce să verifici când cumperi un teren de casă

Legislația din România protejează cumpărătorul la cumpărarea a unui teren sau a altei proprietăți imobiliare. Totuși, înainte de a începe demersurile pentru a cumpăra un teren, trebuie să știi ce acte trebuie să verifici.

Trebuie verificate mai multe tipuri de acte, din care să reiasă:

  1. Cine este proprietarul terenului – Actele de proprietate, din care să reiasă că cel care vinde terenul este, cu adevărat, proprietarul. Nu știi dacă un set de acte de proprietate sunt chiar ultimele acte de proprietate. Solicită-i vânzătorului un Extras de Carte funciară de informare
  2. Dacă terenul este intabulat. Întabularea terenului presupune că acesta are o documentație cadastrală, iar terenul este înscris în Cartea Funciară a localității. Aceste informații sunt relevate tot în Extrasul de carte funciară
  3. Dacă pe teren există sarcini. Acestea sunt ipoteci, procese de revendicare, succesorale, servituți de trecere șamd. Tot din Extrasul de carte funciară poți afla dacă există.
  4. Forma și suprafața terenului. În extrasul de CF apare și un plan al terenului, acesta are doar dimensiuni exprimate, uneori, în metri. Trebuie să soliciți o copie a documentației cadastrale , sau o ridicare topografică. Dacă terenul este intabulat, aceasta s-a realizat în baza unei documentații cadastrale, conforme cu actele de proprietate.
  5. Ce regulament de urbanism se aplică pe acel teren, care reiese dintr-un Certificat de urbanism

Primele trei puncte se pot verifica incredibil de simplu. Este suficient să solicitați proprietarului să vă dea un Extras de Carte Funciară. Acest vă spune: suprafața terenului, proprietarii, acteloe în baza cărora s-a obținut proprietatea. Dar și dacă există sarcini ca cele deja enumerate.

Extrasul de carte funciară – principalul act care trebuie verificat atunci când cumperi un teren

De pe site-ul ANCPI.ro se poate obține un extras de carte funciară în care poți să verifici cine este proprietarul terenului, în baza căror acte, ce mărime are terenul, precum și dacă terenul este grevat de sarcini (procese, ipoteci șamd).

Există două tipuri de extrase de carte funciară. Cel obișnuit, de informare, poate fi obținut de oricine, de pe site-ul ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară).

https://epay.ancpi.ro/epay/SelectCat.action?catId=1

Acest tip de Extras de Carte Funciară costă 20 de lei pe site-ul ANCPI. Vă recomand ca odată cu Extrasul, să solicitați și un Orto-foto-plan, care costă 15 lei.

Pentru ambele documente trebuie să știți două dintre următoarele. Fie numărul cadastral, numărul de carte funciară, număr cadastral, sau număr topografic al parcelei.

Extras de carte funciară pentru contractul de vânzare cumpărare

Al doilea tip de extras de carte funciară poate fi obținut doar de către notar. Acesta îl solicită pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare. La eliberarea acestui extras, Cartea Funciară este blocată, pentru a împiedica vânzarea concomitentă către mai mulți vânzători.

După încheierea actului de vânzare cumpărare, acesta se transcrie în Cartea Funciară (este intabulat). Notarul vă înaintează și un nou extras de carte funciară de informare. Acesta va atesta că Dumneavoastră sunteți noul proprietar al terenului.

Cel mai simplu este să-i solicitați vânzătorului un extras de carte funciară eliberat de mai puțin de 30 de zile. Puteți verifica pe site-ul ANCPI dacă și cine a solicitat, într-adevăr, acel extras de carte funciară. Pentru aceasta trebuie să vă folosiți de codul numeric trecut pe document.

Planul cadastral /Orto Foto Plan

Având un Extras de Carte Funciară, ai aflat numărul cadastral, numărul topografic și numărul de carte funciară. Acum poți solicita singur un orto foto plan.

Orto Foto Planul

Acest plan este o suprapunere a conturului terenului peste un plan fotografic din satelit. În el se pot vedea atât proprietatea în cauză, cât și proprietățile învecinate, drumuri, ape, păduri șamd. Pe acestea sunt marcate și numerele cadastrale ale proprietăților deja trecute în cartea funciară.

Atât planul cadastral, cât și extrasul de carte funciară se eliberează în format PDF. Ele sunt semnate digital de către funcționarii ANCPI. Dacă aveți un extras de la vânzător, vă recomand să le solicitați, singuri, din nou. Astfel verificați dacă ele nu sunt falsuri.

Planul cadastral pe suport fotografic este util mai ales pentru proprietățile care au servituți de trecere, sau mai mulți vecini. În cazul în care sunt drumuri de servitute, solicitați și pentru acestea extrase de carte funciară. În ele trebuie menționate sarcinile pe care terenul Dvs. le impune pe drumul de servitute.

Documentația cadastrală

Documentația cadastrală, în cazul în care nu se află în posesia vânzătorului, poate fi obținută tot de la OCPCI. Aceasta poate fi solicitată doar de către proprietar, sau de către un împuternicit al acestuia.

În cazul unui teren, documentația cadastrală cuprinde un plan al terenului, care include și inventarul de coordonate ale acestuia.

Inventarul de coordonate cuprinde toate coordonatele, x și y, ale punctelor de contur ale unui teren. Cu ele se poate verifica, într-un program CAD, dacă suprafața terenului este cea trecută în acte, precum și toate dimensiunile importante ale terenului: lățime, lungimi, lungimile laturilor șamd. După inventarul de coordonate se poate reconstitui oricând conturul terenului la fața locului.

Cum verifici ce regulament de urbanism se aplică pe acel teren

Atunci când cumperi un teren de casă, nu trebuie să verifici doar acte de proprietate. Șa fel de important este ce se poate construi pe acel teren, precum și în ce condiții.

Pe acest subiect am scris mai multe articole, dintre care îți sugerez să citești: ”Cumpărarea unui teren de casă. Reguli de urbanism” și „Dimensiuni minime pentru un teren de casă”.

Regulamentul de urbanism care se aplică pe un teren de casă este descris în amănunt într-un certificat de urbanism.

Certificatul de Urbanism

Din certificatul de urbanism aflați ce regulament de urbanism se aplică pe terenul pe care vreți să-l cumpărați. Acesta spune ce se poate construi, ce nu se poate construi, ce se poate construi cu condiții. Veți mai afla ce regim de înălțime este permis. De asemenea, care este regimul de retrageri și alinieri. Distanța dintre corpurile de clădiri este importantă dacă veți consturi o altă clădire. Certificatul indică și procentul de ocupare la sol, POT, coeficientul de utilizare a terenului, CUT șamd.

Și certificatele de urbanism sunt de mai multe feluri, de informare și de construire. În certificatul de construire sunt enumerate avizele și acordurile care trebuie obținute în procesul de autorizare al casei. În cel de informare, sunt trecute numai elementele de regulament.

Întreabă un arhitect!

Să întrebi un arhitect dacă și cum este terenul construibil este indicat pentru a evita surprizele. Sunt terenuri care, deși pot părea fără cusur, în realitate, sunt extrem de greu construibile.

În privința siguranței cumpărării unui teren, după cum am spus deja, legislația te apără de fraude. Legislația nu te apără însă de cumpărarea unui teren care, de fapt, să fie neconstruibil.

Oricum, în fazele următoare, va trebui să angajezi un arhitect. Sfaturile pe care orice coleg ți le poate oferi în această etapă sunt foarte valoroase. În plus, ele pot fi corelate cu ceea ce intenționezi să construiești.